El oficio

Cómo se elige un edificio, cómo se proyecta y qué hay que resolver antes de que sea tarde.

Rehabilitar para operar no es rehabilitar para vender.

Quien reforma para vender optimiza el metro cuadrado y entrega. Quien reforma para operar tiene que convivir durante años con cada decisión que tomó: con el ruido entre unidades, con el recorrido que hace el carro de la limpieza, con el cuarto que se olvidó de prever para la lavandería. Lo que sigue es el método que aplicamos para que esa convivencia sea sostenible.

Cómo se elige un edificio

Antes que el precio miramos la forma. Un edificio con patio y con dos accesos admite una división sensata; uno con una sola escalera estrecha y sin patio obliga a soluciones caras que rara vez salen bien.

Se comprueba el grado de protección del inmueble y qué elementos son intocables, el estado de forjados y cubiertas, la medianera con los vecinos y el ruido que entra desde la calle. Y se mira el portal de enfrente: un edificio excelente en una calle que se vacía de noche no es un edificio excelente.

Qué se estudia antes de comprar

Uso permitido por el planeamiento, condiciones para implantar alojamiento turístico, número de unidades que la normativa admite de verdad y no el que cabría dibujar. Se revisa la situación registral, las cargas, la existencia de división horizontal previa y, si no la hay, qué hace falta para constituirla.

Se estima el plazo real de la administración, no el teórico. Un año de licencia es un coste financiero que hay que contemplar desde el primer día, y es la razón por la que muchas operaciones que parecen buenas no lo son.

Cómo se proyecta

Se dibujan dos recorridos distintos desde el principio: el del huésped y el del personal. Si se cruzan en el rellano con la ropa sucia, el proyecto está mal resuelto por muy buenas que sean las fotografías.

La insonorización entre unidades y con la escalera se decide en proyecto, no en obra. Las instalaciones se dejan registrables, porque un día habrá que abrirlas sin vaciar un baño entero. Y se reserva sitio para lo que no se ve: lavandería, almacén de lencería, cuarto de limpieza, contenedores.

Qué se resuelve en obra

Hay decisiones que después ya no tienen arreglo: la posición de los bajantes, el aislamiento de suelos y medianeras, la ventilación de cocinas interiores, la accesibilidad del portal. Corregir cualquiera de ellas más tarde significa volver a abrir el edificio y parar la explotación.

Por eso la obra se lleva con quien va a operar después sentado en la misma mesa, y no con el proyecto cerrado entregado a un contratista.

Cómo se entrega a explotación

Licencias y registro de la actividad en regla antes de la primera reserva. Equipamiento, inventario, altas de suministros, procedimientos de limpieza y manuales de la unidad escritos y entregados al equipo.

Los primeros meses se vigilan de cerca: es cuando aparecen los defectos que no se vieron y cuando se ajusta el modo en que el edificio se usa de verdad, que nunca es exactamente el previsto.

Sobre las operaciones en curso

No publicamos fichas de las operaciones ni sus datos económicos. Quien tenga motivo profesional para conocerlas puede solicitarlo por escrito y se atiende en privado.

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